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商品房销售制度需要回归公平原则

发布日期:2024-05-27 03:34    点击次数:141

  在刚刚结束的全国政协十四届二次会议上,全国政协委员、中豪律师事务所管委会主席袁小彬提交了《关于借鉴香港商品房预售经验构建制度层面“保交楼”的提案》,建议让预售制度回归公平买卖合同模式,即“订金或定金+交房时付余款”。

  商品房预售制度,是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给买房人,并由买房人支付定金或预付款的制度。这样一个制度在一些国家和地区沿用已久,对房地产业的发展起到了很大的推动作用。

  我国地产业借鉴了这个制度,但具体做法却发生了一些变化。

  袁小彬委员透露,在英、美、新加坡及中国香港等地的商品房预售制度中,购房人先支付5%-10%的定金,并支付到独立第三方比如律所账户监管,交房时购房人再通过按揭或用自有资金支付购房余款。而在我国的商品房预售制度中,开发商只要拿到预售许可证(此时房屋才建成25%),就可以销售,并能拿到并支配全部房款。

  由于开发商早早就拿到了全部房款,一旦其由于各种原因未能按期交房,甚至出现烂尾,购房人不但拿不到房屋,还必须按时向银行偿还按揭款。如果购房人违约,银行有权拍卖房屋优先受偿。这意味着在购房者虽未收楼但已交全款或者开始月供的情况下,却要独自承担被延迟交房乃至到期不能交房的全部风险。

  这样一个制度在实践中暴露了很多弊端。为了给制度打上“补丁”,利用专门的监控账户对预售款进行监管,以确保专款专用,一度被寄予厚望。但实际效果却不尽如人意,因为预售资金被开发商违规使用或挪用的现象并不罕见。

  广受舆论质疑的商品房预售制度应该何去何从?

  建议取消是一种声音。

  据媒体报道,自2021年以来,北京、杭州、合肥、西安、宁波等地在土拍环节试点现房销售,而在2022年,据不完全统计显示,包括合肥、北京、福州永泰县、济南等地的多宗地块提及“现房销售”。似乎证实,全面取消商品房预售制度、改为现房销售已经是大势所趋。

  相较之下,主张改革而非全面取消预售制度的声音显得和缓,但考虑到大宗商品收取一定比例的定金其实更容易促成交易的现实,类似意见也值得听取。

  至于具体操作,袁小彬委员建议,购房人订金或定金(“预售资金”)支付比例不超过10%,开发商未向购房人交房前,购房人无需立即在签合同时按揭贷款或支付全款。此外,他还建议增加律师事务所作为购房者预售资金的监管方,强化预售资金监管。

  众所周知,从行业实际来看,当下房地产业的逻辑已经变了,要拉回消费者,就必须保障他们的权益,赢得他们的信任,在他们不满的地方动刀。

  按照袁小彬委员的建议,购房者先交一部分定金,交房时再付余款,这样一种改革,显然对买卖双方更为公平。至于定金以多大比例为宜,只不过是可以讨论的枝节。

  在地产业遭遇震荡,亟须持续健康发展的环境中,像袁小彬委员这样的建议需要重视。





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